الخميس , يوليو 2 2020
الرئيسية / مصر / حوادث فى مصر / كل ما تريد معرفته عن حق الأخذ بالشُفعة

كل ما تريد معرفته عن حق الأخذ بالشُفعة

زوارنا الاحباء تنقل لكم شبكة مصباح الاخبارية كل ما يحدث حول العالم لتبقى على اطلاع دائم بكل جديد.
والان مع المقال :






طباعة

تقدم الجمهورية اونلاين اليوم حلقة خاصة حول حق الأخذ الشُفعة وذلك من خلال باب مستشارك القانون والتى يقدمها المستشار القانونى محمود البدوى المحامى بالنقض والدستورية العليا والذى يجيب عن اسئلة قراء الجمهورية اونلاين متطوعا وبالمجان طوال ايام الاسبوع من خلال ارسال الاسئلة والاستفسارات القانونية على البريد الالكترونى لمحررة الباب. [email protected]

إقرأ أيضاً

دراسة تكشف عن دواء يحقق نتائج إيجابية مع مرضى كورونا
مفاجأة.. الزمالك يجس نبض نجم الاهلى للحصول على توقيعه
حسن راتب يتقدم بالشكر لـ محمد الباز بعد إعلان رحيله عن ٩٠ دقيقة
ابنة عمرو دياب تثير الجدل من جديد مع صديقاتها
طارق شوقى يوجه رسالة الى جميع طلاب مصر فى الداخل والخارج
اسرار القبض على الدكتور تشارلز ليبر من قبل السلطات الامريكية

أركان الشفعة عند جمهور الفقهاء : 

1-    الشفيع : وهو من ثبت له حق الأخذ بالشفعة 

2-    المشفوع علية : وهو من يؤخذ منة الملك المشفوع فيه 

3-    المشفوع فيه : وهو الملك الذي يستحق أخذة بالشفعة 

4-    المشفوع بة : وهو ما يدفعه الشفيع إلى المشفوع علية من الثمن 1 

ويشترط للأخذ بالشفعة الشرط التالية :

1-    إن يتوفر في الشفيع سبب الأخذ بالشفعة وقت صدور البيع وما في حكمة إلى حين القضاء لة بالشفعة 

وذلك بان يكون شريكا للبائع في العقار المشاع وهذا محل اتفاق الفقهاء او خليطا في احد حقوق الارتفاق او جارا ملاصقا وهذا عند الأحناف 2

2-    إن تنتقل ملكية المشفوع فيه إلى المشفوع علية ( المشتري ) بعقد معاوضة مالي صحيح كالبيع والصلح عن مال والهبة بشرط العوض 

3-    إن لا يصدر من الشفيع ما يدل على رضاه ببيع العقار المشفوع فيه 

4-    ان يكون المشفوع فيه عقارا يلحق بة المنقول الذي فيه إما المنقول استقلالا فلا شفعة فية عند الجمهور خلافا للظاهرية 3

5-    إن لا يقسم و لاتحد وإلا بطلت الشفعة .

6-    إن يطالب الشفيع بالشفعة على الفور بعد علمه بالبيع وتمكنه من ذلك فان تراخى عن المطالبة سقط حقه في الشفعة 

7-    إن تشمل مطالبة الشفيع جميع المشفوع فيه فان اقتصرت على البعض سقطت الشفعة 

8-    إن يكون الشفيع قادرا على تسليم الثمن للمشتري فان كان عاجزا بطلت الشفعة 

 

شروط الاخذ بالشفعة في القانون المصري

الشفعة رخصة تجيز فى بيع العقار الحلول محل المشترى فى الأحوال وبالشروط المنصوص عليها فى المواد التالية .

مادة 936

يثبت الحق فى الشفعة :

(أ) لمالك الرقبة إذا بيع كل حق الانتفاع الملابس لها أو بعضه.

(ب) للشريك فى الشيوع إذا بيع شيء من العقار الشائع إلى أجنبى .

(جـ) لصاحب حق الانتفاع إذا بيعت كل الرقبة الملابسة لهذا الحق أو بعضها .

(د) لمالك الرقبة فى الحكر إذا بيع حق الحكر ، وللمستحكر إذا بيعت الرقبة .

(هـ) للجار المالك فى الأحوال الآتية :

إذا كانت العقارات من المبانى أو من الأراضى المعدة للبناء سواء أكانت فى المدن أم فى القرى .

إذا كان للأرض المبيعة حق إرتفاق على أرض الجار ، أو كان حق الارتفاق لأرض الجار على الأرض المبيعة .

إذا كانت أرض الجار ملاصقة للأرض المبيعة من جهتين وتساوى من القيمة نصف ثمن الأرض المبيعة على الأقل .

مادة 937 :

(1) إذا تزاحم الشفعاء يكون استعمال حق الشفعة على حسب الترتيب المنصوص عليه فى المادة السابقة .

(2) وإذا تزاحم الشفعاء من طبقة واحدة ، فاستحقاق كل منهم للشفعة يكون على قدر نصيبه .

(3) فإذا كان المشترى قد توافرت فيه الشروط التى كانت تجعله شفيعا بمقتضى نص المادة السابقة ، فإنه يفضل على الشفعاء الذين هم من بقته أو من طبقة أدنى ، ولكن يتقدمه الذين هم من طبقة أعلى .

مادة 938 :  إذا اشترى شخص عينا تجوز الشفعة فيها ثم باعها قبل أن تعلن أية رغبة فى الأخذ بالشفعة أو قبل أن يتم تسجيل هذه الرغبة طبقا للمادة 942 ، فلا يجوز الأخذ بالشفعة إلا من المشترى الثاني وبالشروط التى أشترى بها .

مادة 939 :

(1) لا يجوز الأخذ بالشفعة :

( أ ) إذا حصل البيع بالمزاد العلني وفقا لإجراءات رسمها القانون .

( ب ) إذا وقع البيع بين الأصول والفروع أو بين الزوجين أو بين القارب لغاية الدرجة الرابعة أو بين الأصهار لغاية الدرجة الثانية.

( جـ ) إذا كان العقار قد بيع ليجعل محل عبادة أو ليلحق

بمحل عبادة .

(2) ولا يجوز للوقوف أن يأخذ بالشفعة .

 

إجراءات الشفعة :

مادة 940 : على من يريد الأخذ بالشفعة أن يعلن رغبته فيها إلى كل من البائع والمشترى خلال خمسة عشر يوما من تاريخ الإنذار الرسمى الذى يوجهه إليه البائع أو المشترى وإلا سقط حقه . ويزاد على تلك المدة ميعاد المسافة إذا اقتضى الأمر ذلك .

مادة 941 :يشتمل الإنذار الرسمى المنصوص عليه فى المادة السابقة على البيانات الآتية وإلا كان باطلا

( أ ) بيان العقار الجائز أخذه بالشفعة بيانا كافيا .

(ب) بيان الثمن والمصروفات الرسمية وشروط البيع وأسم كل من البائع والمشترى ولقبه وصناعته وموطنه .

مادة 942 :

(1) إعلان الرغبة بالأخذ بالشفعة يجب أن يكون رسميا وإلا كان باطلا . ولا يكون هذا الإعلان حجة على الغير إلا إذا سجل .

(2) وخلال ثلاثين يوما على الأكثر من تاريخ هذا الاعلان يجب أن يودع خزانة المحكمة الكائن فى دائرتها العقار كل الثمن الحقيقى الذى حصل بع البيع ، مع مراعاة أن يكون هذا الإيداع قبل رفع الدعوى بالشفعة ، فإن لم يتم الإيداع فى هذا الميعاد على الوجه المتقدم سقط حق الأخذ بالشفعة.

مادة 943 : ترفع دعوى الشفعة على البائع والمشترى أمام المحكمة الكائن فى دائرتها العقار وتقيد بالجدول . ويكون كل ذلك فى ميعاد ثلاثين يوما من تاريخ الاعلان المنصوص عليه فى المادة السابقة وإلا سقط الحق فيها ويحكم فى الدعوى على وجه السرعة .

مادة 944 : الحكم الذى يصدر نهائيا الشفعة يعتبر سندا لملكية الشفيع . وذلك دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالتسجيل .

 

آثار الشفعة :

مادة 945 :

(1) يحل الشفيع قبل البائع محل المشترى فى جميع حقوقه والتزاماته .

(2) وإنما لا يحق له الانتفاع بالأجل الممنوح للمشترى فى دفع الثمن إلا برضاء البائع .

(3) وإذا أستحق العقار للغير بعد أخذه بالشفعة ، فليس للشفيع أن يرجع إلا على البائع .

مادة 946 :

(1) إذا بنى المشترى فى العقار المشفوع أو غرس فيه أشجارا قبل إعلان الرغبة فى الشفعة ، كان الشفيع ملزما تبعا لما يختاره المشترى أن يدفع له إما المبلغ الذى أنفقه أو مقدار ما زاد فى قيمة العقار بسبب البناء أو الغراس.

(2) وأما إذا حصل البناء أو الغراس بعد إعلان الرغبة فى الشفعة ، كان للشفيع أن يطلب الإزالة . فإذا اختار أن يستبقى البناء أو الغراس فلا يلتزم إلا بدفع قيمة أدوات البناء وأجرة العمل أو نفقات الغراس .

مادة 947 : 

لا يسرى فى حق الشفيع أى رهن رسمى أو أى حق اختصاص أخذ ضد المشترى ولا أى بيع صدر من المشترى ولا أى حق عيني رتبه أو ترتب ضده إذا كان كل ذلك قد تم بعد التاريخ الذى سجل فيه إعلان الرغبة فى الشفعة . ويبقى مع ذلك للدائنين المقيدين ما كان لهم من حقوق الأولوية فيما آل للمشترى من ثمن العقار .

 

سقوط الشفعة : 

مادة 948 : 

يسقط الحق فى الأخذ بالشفعة فى الأحوال الآتية:

( أ ) إذا نول الشفيع عن حقه فى الأخذ بالشفعة ولو قبل البيع.

(ب) إذا انقضت أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع .

(جـ) فى الأحوال الأخرى التى نص عليها القانون .

 

آثـــار الشفعــــــة وسقوطهـــــا :

آثــــار الشفعة :

المادة 945 : 

يحل الشفيع قبل البائع محل المشترى فى جميع حقوقه والتزاماته 

وانما لا يحق له الانتفاع بالأجل الممنوح للمشترى فى دفع الثمن الا برضاء البائع 

واذا استحق العقار للغير بعد أخذه بالشفعة فليس للشفيع ان يرجع الاعلى البائع

-الأصل حلول الشفيع محل المشترى

الخلاصة التى تنتج من اخذ الشفيع العقار بالشفعة رضاء أو قضاء هى حلول الشفيع محل المشترى مع مراعاة قواعد التسجيل مع إستثناء أن الشفيع لا يستفيد بالأجل الممنوح للمشترى إلا بموافقة البائع

-تسلم العقار : إذا تمت الشفعة رضاء أو قضاء حق للشفيع أن يستلم العقار من البائع أو من المشترى إن كان قد تسلمه من البائع وذلك بعد سداد ما أُنفق من مصاريف الحفظ والصيانة

-تبعة الهلاك : فتبعة الهلاك رهينة بتسليم العقار فإذا هلك العقار فى يد المشترى قبل تسليمه إلى الشفيع أو إنذاره بتسلمه كانت تبعة الهلاك على المشترى وللشفيع أن يسترد الثمن الذى دفعه أو أودعه خزينة المحكمة

وإذا هلك العقار فى يد البائع كانت تبعة الهلاك على البائع فللمشترى والشفيع أو أى منهم إسترداد الثمن الذى دفعه ، وإذا هلك العقار بعد تسليمه للشفيع أو إنذاره بتسلمه فتقع على الشفيع تبعة الهلاك فلا يرجع على أحد .

-حق الشفيع فى الثمار : إذا ما تم أخذ العقار بالشفعة كان للشفيع الحق فى ثمار هذا العقار

-ضمان البائع للشفيع : من آثار حلول الشفيع محل المشترى في جميع الحقوق والإلتزامات إنتقال إلتزام البائع بضمان التعرض والاستحقاق نحو الشفيع .فيضمن البائع تعرضه الشخصى مادياً أو قانونياً ويلتزم بضمان الاستحقاق وضمان العيوب الخفية , ويرجع الشفيع بها على البائع وحده .

الالتزام بالثمن والمصروفات: يجب إيداع كل الثمن الحقيقى قبل رفع الدعوى ويكون الثمن من حق المشترى إذا كان قد دفعه للبائع وإلا كان من حق البائع وإذا كان الثمن مؤجلاً لا ينتفع الشفيع بهذا الأجل إلتا برضاء البائع طبقاً لنص المادة 945/2 وهذا الإستثناء من حلول الشفيع محل المشترى له ما يبرره حيث راعى المشرع ما قد يكون من الثقة والضمان المتوفرة بين البائع والمشترى ما قد لا تتوافر فى الشفيع أو لا يسمح بها البائع فلا يجبر عليها لأن الأشخاص يتفاوتون فى اليسار والعسر وفى درجة إستعدادهم للوفاء بالدين

ويجب على الشفيع أن يدفع كافة المصروفات التى اقتضها عقد البيع رسمية أو غير رسمية بالاضافة لنفقات الحفظ والصيانة

المادة 946 :

1-اذا بنى المشترى فى العقار المشفوع أو غرس فيه أشجارا قبل إعلان الرغبة فى الشفعة , كان الشفيع ملزما تبعا لما يختاره المشترى أن يدفع له اما المبلغ الذى أنفقه أو مقدار ما زاد فى قيمة العقار بسبب البناء أو الغراس.

 2- واما اذا حصل البناء أو الغراس بعد إعلان الرغبة فى الشفعة , كان للشفيع أن يطلب الازالة . فاذا اختار أن يستبقى البناء أو الغراس فلا يلزم الا بدفع قيمة أدوات البناء وأجرة العمل أو نفقات الغراس

-مصير الغرس والبناء من المشترى نفرق فيه بين حالتين : قبل إعلان الرغبة- وبعد إعلان الر غبة

1-حالة البناء والغراس قبل إعلان الرغبة فى الشفعة : فللمشترى الخيار إما قبول المبلغ المنفق وإما التعويض عن الزيادة الحادثة فى قيمة العقار بسبب البناء أو الغراس

2-حالة البناء أو الغراس بعد إعلان الرغبة فى الشفعة : فللشفيع الخيار إما الإبقاء على البناء أو الغراس على أن يدفع قيمة البناء وأجرة العمل فقط أو نفقات الغراس وإما أن يطلب الازالة

المادة 947 :

– لا يسرى فى حق الشفيع أى رهن رسمي أو أى حق اختصاص أخذ ضد المشترى ولا أى بيع صدر من المشترى ولا أى حق عيني رتبه أو ترتب ضده اذا كان كل ذلك قدتم بعد التاريخ الذى سجل فيه إعلان الرغبة فى الشفعة. ويبقى مع ذلك قد تم بعد التاريخ الذى سجل فيه إعلان الرغبة فى الشفعة . ويبقى مع ذلك للدائنين المقيدين ما كان لهم من حقوق الأولوية فيهما آل للمشترى من ثمن العقار .

علاقة الشفيع بالغير تكون حين يرتب المشترى على العقار حقوقاً عينية وهى لا تخرج عن حالتين:

-الحالة الأولى: قبل تسجيل إعلان الرغبة فى الشفعة

كل الحقوق العينية التى ترتب على العقار قبل إعلان الرغبة فى الشفعة تكون نافذة فى مواجهة الشفيع وينتقل إليه العقار المشفوع فيه محملاً بها ولا يكون للشفيع سوى الرجوع على المشترى

-الحالة الثانية: بعد تسجيل إعلان الرغبة فى الشفعة

كل الحقوق العينية التى رتبت على العقار بعد إعلان الرغبة فى الشفعة لا تكون نافذة ولا تسرى على الشفيع ويخلص العقار إليه خالياً منها

سقوط الشــــــــــفعة:

المادة 948 :

يسقط  الحق فى الأخذ بالشفعةفى الأحوال الآتية: 

(أ) اذا نزل الشفيع عن حقه فى الآخذ بالشفعة ولو قبل البيع. 

(ب) اذا انقضت أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع. 

(ج) فى الأحوال الأخرى التى نص عليهاالقانون.

-أهم أسباب سقوط الحق فى الشفعة هى :

1-نزول الشفيع عن حقه فىالأخذ بالشفعة

2-عدم إظهار الرغبة فى الميعاد

3-عدم رفع الدعوى فى الميعاد

4-عدم إيداع الثمن فى الميعاد

5-مضى أربعة أشهر من تاريخ التسجيل

6-بطلان البيع

7-التقادم 

8-زوال ملكية الشفيع للعقار

9-زوال أحد شروط الشفعة 

يمكنك مشاركة الخبر علي صفحات التواصل

اترك تعليق

الجمهورية اون لاين

 

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *